En medio de una reactivación económica en la que los subsidios
estatales han tenido gran protagonismo, muchos colombianos se preguntan si
realmente es un buen momento para comprar vivienda. Según la Encuesta Nacional de Calidad de Vida realizada por el DANE en
2019, el 35,7% de los hogares en Colombia viven en arriendo; el 41,6% lo hacen
en una vivienda propia completamente pagada, mientras que el 4,6% en una
vivienda propia que está pagando. Hace poco más de un mes, el Gobierno Nacional abrió la convocatoria
para postularse a uno de los 200 mil subsidios de vivienda que entregará el
Estado entre 2020 y 2022. Esta medida se suma a otros programas de subsidios
gubernamentales como Mi Casa Ya y el Semillero de Propietarios; y a otros
programas de subsidios que ofrecen las Cajas de Compensación Familiar. Con este panorama en mente, muchas personas ven una oportunidad única
para comprar vivienda. Sin embargo, según Ángela Puerta, Directora General del
portal inmobiliario Properati, en Colombia, “Aunque estos subsidios y
beneficios que ofrece el Gobierno resultan bastante atractivos para gran parte
de la población, es necesario planificar con calma la compra de vivienda. El
momento oportuno para comprar vivienda puede ser tanto ahora mismo, como en dos
meses o cinco años; es decir, depende más de la persona y sus condiciones
socioeconómicas que de un contexto externo”. A continuación, cinco
recomendaciones antes de acceder a un crédito para comprar vivienda. 1.¿Me conviene acceder a los subsidios? Se deben evaluar los pros y los
contras que ofrecen todas las modalidades de subsidio y crédito para tomar la
mejor decisión posible. Según Alexa Pineda, especialista de Properati Créditos,
“El Gobierno estará entregando los 200 mil subsidios hasta el año 2022 y se
espera que las otras modalidades sigan funcionando con normalidad, por lo que
no hay afán. Cada uno debe tomarse el tiempo para preguntar, hacer cuentas,
consultar a expertos y decidir la mejor opción”. Pineda añade que “Por ejemplo, el subsidio del Gobierno no le sirve a
una persona que puede realizar abonos a capital periódicamente, en caso de que
encontrara una buena tasa de interés con el banco; mientras que el mismo
subsidio si le servirá a quien necesite pagar una cuota mensual más baja
durante los primeros años del crédito”. Cabe recordar que el subsidio del Gobierno para viviendas NO VIS
solamente cubre un porcentaje de la tasa de interés durante siete años, más no
la deuda base o el capital, por lo que al final, la deuda total seguramente no
habrá disminuido significativamente. Adicionalmente, durante esos siete años no
está permitido realizar abonos a capital. Si una persona quiere pagar un poco más rápido la deuda, y tiene las
condiciones económicas, puede hacer lo siguiente: ahorrar cada mes mínimo $439
mil pesos, que es el equivalente al subsidio del Gobierno, y al cabo de los
siete años, cuando finaliza la cobertura del subsidio, abona a capital el
dinero ahorrado durante los siete años. 2. Tipo de crédito: en cuanto a las modalidades crediticias, se sugiere
evaluar cuál de las dos funciona mejor: si el leasing habitacional o el crédito
hipotecario. Cada uno maneja modalidades de pago muy diferentes, e incluso
tasas de interés. Mientras la tasa promedio en el leasing es del 9,3%, en el
crédito hipotecario es del 11%. Entre tanto, en el crédito hipotecario el
comprador es propietario desde el primer momento, mientras que durante el
leasing habitacional el comprador es arrendatario hasta que ejerce la opción de
compra. 3. Estabilidad económica: cuando una persona compra una vivienda por
medio de financiación bancaria, adquiere una deuda por un periodo mínimo de 5
años y máximo de 30 años. Por lo que es indispensable tener una estabilidad
económica para pensar en un crédito de vivienda, de lo contrario se recomienda
esperar el tiempo necesario hasta lograr dicha estabilidad. En términos
crediticios, la estabilidad económica significa tener un salario fijo y
demostrable, fuentes de ingresos adicionales de ser posible, y no tener otras
deudas grandes. Además, esto servirá para que los bancos aprueben sin problemas el
crédito de vivienda, y ante todo, para que la persona pueda continuar pagando
la cuota en caso de que surja algún imprevisto o gasto inesperado. Cuando una persona se atrasa en los pagos de un préstamo afronta una
serie de consecuencias como ser reportado ante las centrales de riesgo, pagar
altos intereses de mora o ser desalojado de su vivienda. Todo esto se puede
evitar con una adecuada planeación y ahorro. Además, es necesario calcular a cuántos años se debe diferir la deuda
según la capacidad. Por ley, la cuota mensual de un préstamo de vivienda no
puede superar el 30% de los ingresos mensuales de la persona, esto significa
que si una persona gana un millón de pesos, no puede pagar más de $300 mil en
la cuota de su vivienda. 4. Cuota inicial: si el comprador adquiere un crédito hipotecario, debe
tener el 30% del valor de la vivienda para pagar la cuota inicial. En el caso
del leasing habitacional, la cuota inicial es del 20%. 5. Otros gastos: cuando una persona inicia el proceso para financiar la
compra de una vivienda es necesario tener un ahorro programado, o incluso
varios, pues durante el proceso se deben cumplir con algunos gastos
adicionales. Los trámites notariales y pagos de impuestos tienen un elevado costo, y
aunque varía dependiendo el valor de la propiedad, se recomienda al menos
destinar $5 millones de pesos para quien compra una vivienda de $300 millones
de pesos. Estos son algunos de los gastos adicionales:
Avalúo comercial: 0,1% del valor del inmueble.
Estudio de título: 0,12% del valor del inmueble.
Escrituración: 0,54% del valor del inmueble (se divide por la mitad
entre comprador y vendedor).
Beneficencia: 1% del valor del inmueble.
Registro: entre 0,6 y 0,9% del valor del inmueble.
Además, se recomienda planear un ahorro de emergencia para la etapa de
pago del crédito, con el que se puedan pagar alrededor de tres cuotas en caso
que surja algún imprevisto.
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